■ 幸せなサラリーマン
順風満帆なサラリーマン生活で、将来になんの不安もありませんでした。
■ 一冊の本との出会い
そんな時に、この本に出会いました。
世界的ベストセラーの「金持ち父さん、貧乏父さん」です。
自分は金持ち父さんかと思い読んでみると、私の人生観がガラガラと崩壊しました。
■ 自分の将来を考える
初めて、自分の将来を真剣に考えました。
定年まで必死に働いて、その後は年金と預金の切り崩しの人生。
いつまで生きるのか分からない不安な日々
■ 現在の生活のリスク
また、リスク発生は明日かもしれません。
この現実を知ってしまったら、何もしないことが最大のリスクであると気付きました。
そして、｢この事実を知っても何もしないのは家族への罪｣と考え、家族を守るために行動を決意しました。
■ 何から始めて良いのやら
「金持ち父さん 貧乏父さん」の中で、著者のロバート・キヨサト氏は次のように述べています。
１．お金のために働くな
２．お金の流れの読み方を学べ
３．自分のビジネス持て
４．会社を作って節税しろ
５．お金を作り出せ
６．学ぶために働け
言うのは簡単ですが、実際どうすればいいのでしょうか。
■ やるべき事を探す日々
まずは本を読みました。昼休みは本屋で立ち読みの毎日が始まりました。
ロバートキヨサト、経済、会計、不動産、お金持ち、ビジネス、自己啓発などの本を読みあさりました。
■ ビジネス開始の３つの条件
自分で条件を下記に定めました。（１つでもクリアできない場合は始めない）
条件① 不労所得
自分で働かなくても収入が得られる
条件② リスクが小さい
大失敗する要因が少ない
条件③ 成功のストーリーを描ける
成功までのストーリーを具体的に説明できる
成功とは「１億円を稼ぐこと」と定義づけました。
■ ビジネス候補を検討
ビジネス候補は様々な業種を検討しました。
・証券投資
株式・債券投資、FX、投資ファンド、先物取引など
・ネットビジネス
アフィリエイト、ドロップシッピング、せどり・オークションなど
・フランチャイズ
居酒屋チェーン、漫画喫茶・ネットカフェ、介護サービス、幼児教育など
・その他
不動産投資）
この中から、最も安全で確実なビジネスは？という視点で検討しました。
■ ビジネス候補１：証券投資
株式・債券投資、FX、投資ファンド、先物取引など証券で取引きされるビジネスです。
ビジネス開始の条件は下記のとおりと考えました。条件① 不労所得
デイトレーダー的な投資でなければ、不労所得と言える。
→ 判定〇
条件② リスク
先物取引や信用売買に手を出さなければリスクはそれほど大きくない。
→ 判定〇
条件③ 成功のストーリー
株式投資で成功できるかをシミュレーションしてみました。元本を500万円で年間の勝率を10%として計算した結果が下記のとおりです。
1億円を達成するには32年間勝ち続けなければなりません。
勝率10%で32年間勝ち続けることは現実的には難しいと思いますが、たとえ勝ち続けたとしても人生の大半が終わってしまいます。
→ 判定×
■ ビジネス候補２：ネットビジネス
アフィリエイト、ドロップシッピング、オークションなどネットを利用して稼ぐビジネスです。
条件① 不労所得
競合が多く努力なしては勝てる見込みはありません。
→ 判定×
条件② リスク
初期費用・運営費用が少なく、儲からなくても損失は小さいです。
→ 判定◎
条件③ 成功のストーリー
成功までのストーリーを描くことができません。
→ 判定×
■ ビジネス候補３：フランチャイズビジネス
居酒屋チェーン、漫画喫茶・ネットカフェ、介護サービス、幼児教育など、ビジネスのノウハウ・支援の権利を購入して始めるビジネスです。
条件① 不労所得
店長や店員、スタッフで運営するが、オーナーの努力なしでの成功は難しいと思います。
→ 判定△
条件② リスク
運営手順などのノウハウがしっかりしているフランチャイズと提携するとリスクは小さいと思います。
→ 判定◎
条件③ 成功のストーリー
個人で融資を得るには難しく、初期費用分の自己資金が無ければ始められません。
→ 判定×
大手の居酒屋チェーンのフランチャイズ部門の管理職の方とお会いしお話を伺いましたが、堅実なビジネスでやり甲斐もあり、自己資金があったら、試してみたと思いました。
■ ビジネス候補４：不動産投資
家賃収入による大家さん業です。
購入した物件を高く売るキャピタルゲイン狙いではありません。
条件① 不労所得
入居者の方からの家賃でローンを支払います。
物件の管理は管理会社に依頼するため大家の労力はそれほどありません。
→ 判定◎
条件② リスク
賃貸アパートは多数あっても空室だらけの物件はありません。
土地や建物があるので株式投資のように、いきなりゼロになることはありません。
→ 判定◎
条件③ 成功のストーリー
不動産投資でに成功のストーリーをシミュレーションすると下記のようになりました。
■ 不動産投資の成功のストーリー
① 物件購入の前提条件
・購入する物件価格（5,000万円）
利回り8%、家賃収入は400万円/年
・融資条件
- 融資額（5,000万円)
- 金利(3%)
- 返済期間（30年)
- 返済額（253万円/<年)/p>
・年間費用（40万円）
家賃収入の5%と想定
・固定資産税（20万円/年）
・年間キャッシュフロー（107万円）
※ 家賃収入ーローン返済額ー管理費で計算
②物件を購入する
前提条件に沿って１物件購入をシミュレーションしてみました。
結果、16年後に 3,824万円の資産を手にすること。
資産は、キャッシュフローと物件の自己資産分の合計です。
5,000万円の物件をフルローンで購入し、ローン残高が4,895万円の場合、物件の自己資産分は 115万円となります。
③物件を追加購入
１物件目と同じ条件で１年後に１物件、更に１年後に１物件を購入します
この３物件の収支をまとめてシミュレーションしてみました。
16年後には３物件の合計で１億円を達成。
これで、成功のストーリーが説明できました。
不動産投資だけがビジネス開始の３つの条件をクリアでき、始めるべきは不動産投資と確信しました。
■ 不動産投資の勉強を開始
まずは、本とインターネットで勉強を開始しました。
物件の選び方、融資、アパートとマンション、新築と中古、、、
学ぶべきことはたくさんありました。
インターネットでは、不動産投資サイトの物件情報やコラムを参考に勉強しました。
やがて、不動産投資の知識も身に付き、物件を見る目も肥えた気になりました。
■ 不動産セミナーへの参加
不動産投資サイトに掲載されている不動産投資セミナーに参加してみました。
セミナーは多数ありますが、初心者向きで検索し、初心者でも参加しやすそうなセミナーを選びました。
ここで初めて、不動産投資を手掛ける会社と出合いました。
■ 不動産セミナーの内容について
セミナーは教えることよりも、物件販売が目的で開催されています。
講師は不動産会社の社員や、不動産コンサルタントといった、不動産会社から依頼された専門家の方が多いようでした。
このため、どうしてもセミナーを主催する会社の売りたい物件に誘導する傾向が強いように感じられました。
■ 不動産セミナーの個別相談
多くのセミナーでは、最後に個別相談の時間を設けています。
個別相談では、営業マンが隣に座り、こんなことを聞かれました。
会社名、年収、勤続年数、家族構成、持ち家の有無、保有資産。などなど。
そして、「貴方にぴったりの物件はこれです。」
思わず、「霊感商法か！！」っと、突っ込みたくたくなりました。
■ そんな営業マンで大丈夫？
このような営業マンも多くいました。
・早く売りたい
・融資限度ギリギリの高い物件を売りたい
・直ぐに現地に連れて行きたがる
営業マンも慈善事業ではありません。当然ですがより成績になる物件を手早く売りさばきたいと思うのは、当たり前です。
私は、そんな営業マンからは買えませんでした。
■ 信頼できる営業マンとの出会い
セミナーの講師をしていた不動産会社の営業マン
初心者の目線での説明で分かり易く、偏りのない客観的な説明した。
セミナーの後に物件紹介や個別相談はなく、セミナー参加者での懇親会を開催。
懇親会では、不動産購入後の運用や、5年後、10年後の出口対策など、まるで人生相談のようでした。
そして私は、この営業マンにお願いしてみることにしました。
■ 不動産会社への相談
まずは、自分の属性や資産、購入計画などを正直に伝えます。
・属性は会社名や役職、年収、勤続年数
・資産は持ち家などの保有不動産、預貯金、株式などです。
・家族構成では、既婚者かどうかがポイントになります。場合によっては、奥さんの年収も聞かれます。
・不動産購入の目的や、購入後の計画
・購入希望の地域や、構造、間取り、物件価格など
おおよその融資限度額と、どのような物件が良いかのアドバイスが受けられます。
■ マイソクで検討
不動産会社からマイソクと呼ばれる物件情報を貰います。
マイソクでは、下記が確認できます。
・物件価格と利回り
・おおよその立地場所、最寄り駅、駅からの徒歩時間
・敷地面積や延べ床面積、許容率、築年数、設備
・おおまかな修繕履歴や固定資産税
■ レントロールを確認
気に入った物件はレントロールを貰います。
レントロールとは、その物件の入居状況の情報です。
・入居者の有無と家賃、管理費（空室の場合は想定額）
・入居中の場合は、賃貸契約の期間と敷金
■ 物件の現地確認
営業マンと物件を現地で見て確認します。
入居中の物件は外回りだけですが、空室の場合は室内も確認できます。
マイソクから想定していた物件とかけ離れている場合もあります。
また、マイソクには記載されない入居者の状況も確認できます。
例えば、ゴミ出しのルールが守られていないなど、現地でしか確認できない事もあります。
現地確認をせずに物件を購入される方も多いようですが、物件は、是非、現地で確認すべきだと思います。
■ 決断するまでの迷い
不動産投資は自分で選んだ道です。十分に勉強を検討して物件を購入することを決めました。
しかし、実際に購入する直前になると、本当に購入しても大丈夫なのか、大きなローンを組んでも返せるのだろうかと
大きな不安と恐怖に襲われ、逃げ出したくなりました。
こんんな時は、冷静さを保つための対策が必要です。
対策① 自分の将来をイメージ
何もしない場合の自分の将来をイメージし、「それで良いのか？」と、自分に問いかけました。良いはずがありません。
自分のリスクを直視してみましょう。リストラ、病気、事故、働けなくリスクは多くあります。現在の生活が満たされていても、それはリスクの上に築かれた「砂の城」です。
リスクが現実化したら簡単に崩壊します。
そして私は、何があっても家族を守るという強い決意を持ちました。
対策② 本を読む
先人の経験を学び、失敗例で同じ過ちをしないよう自分を戒め、成功例は自身の将来の目標イメージとしました。
特に、成功例の本は読むだけでワクワクし、行動したい気持ちが高まりました。
対策③ 勇気の出る音楽を聴く
音楽の効果は言葉では表せないほど、すごいと思います。
聴いているだけで、不安や恐怖が払拭され、晴れ晴れとした気持ちになり
勇気とやる気が湧いてきます。
対策④ 成功者の行動や習慣を真似する
成功者を真似することで、成功者になれるはずと、自分に言い聞かせます。
成功者の行動や習慣には、学ぶべきことが大変多く、これらを学び、自らも実践し、自分も成功できるはずと、「自己暗示」を掛けることが大きな力となりました。
対策⑤ リスクを整理し向き合う
私にとっては、不動産投資のリスクが分からないことが最大の不安であり、恐怖と気が付きました。
そこで、不動産投資で考えられるすべてのリスクを書き出し、整理し、そしてリスク実現化した場合の対応を考えてみました。
整理した結果、大きなリスクはそれほど多くなく、すべて具体的な対策が取れるものだけと気が付きました。
これにより、心が軽くなりました。
対策⑥ 相談できる人を持つ
サラリーマンの私は、副業禁止のため会社では話ができず、家族も不動産投資に興味がないため相談できる状況ではありませんでした。
このため、ひとりで悩んでいましたが、セミナーで知り合った先輩大家さんに相談し、
不動産投資の生の話を聞くことで不安を払拭できました。
■ 物件の購入を決めたら
「これだ！」という物件に出合ったら、直ぐに行動を開始します。
私も紹介された物件を数日悩み購入を決意しましたが、２番手で購入できず後悔しました。良い物件は早もの勝ちです。
そのためにも、「これだ！」という物件に出合った時は、即座に行動できる心構えと準備が必要です。
■ 融資の仮審査
銀行に融資の仮審査依頼を提出します。
不動産を購入する場合、銀行は依頼者の属性と購入予定の物件の両方で融資するかどうかを審査します。
物件ありきの審査なので、物件を扱う不動産会社が銀行への窓口となり、融資の書類や手続きなど、不動産会社がフォローしてくれます。
審査の結果は、１～２週間ほどで回答が貰えます。
■ 健康診断を受ける
融資を受ける際には、多くの場合団体信用生命保険への加入が条件となります。
このためには病院で健康診断を受け、その診断書を銀行に提出します。
診断項目はそれほどおおくありませんが、結果しだいでは融資がおりません。
不動産投資を志す方は、日頃から健康維持に心がけましょう。
■ 必要書類を準備する
融資を受けるにあたり、銀行に多くの書類の提出が必要になります。
勤務先からは源泉徴収票
市役所からは印鑑証明書、住民票、納税証明書など
税務署からは各種の納税証明書
その他、確定申告書や通帳など自己資金のエビデンス
※ 市役所や税務署へ行く際は、ハンコを忘れずに持参しましょう。
■ 物件の売買契約
不動産会社の事務所で、重要事項の説明を受け、物件の売買契約を結びます。
どちらも専門用語や難解な文章が多く、理解に時間がかかりました。
■ ローン契約
銀行でローンの契約を行います。
ローンの正式名称は、金銭消費貸借契約で、銀行マンや不動産会社では略して金消し（きんけし）と呼ばれていました。
書類に記載されている金額を見て、署名する際は手が震えました。
■ オーナーの三種の神器
オーナーの三大所有物は下記のとおりです。
私はこれらをオーナーの三種の神器と呼んでいます。
・不動産登記
不動産が自分のものであることを示すもっとも重要な書類です。
再発行されないため取り扱いには十分な注意が必要です。
・賃貸契約書
入居者の方の勤務先や年収などの個人情報が含まれます。
こちらも取扱いは要注意です。
・物件のカギ
カギを受け取ることで、オーナーとしての実感が得られました。
とても感慨深いものがあります。
■ これで私もオーナーに
三種の神器を手に入れたことで、私もオーナーの仲間入りを果たしました。
私の夢と希望の最初のステップが実現しました。
しかし、これはゴールではなく、不動産投資家としてのスタートです。
どのように不動産投資を推し進めていくか、夢と希望は膨らむ一方です。
