こんにちは。サラリーマン大家の良波直哉です。
前回のコラムでは、マンション経営に興味を持った私が「安易にマンションを購入するプロセス」に陥り、営業マンに勧められるままに初めてのマンションを購入したところまでをご紹介しました。 今回はサラリーマン大家となった私が経験した辛い体験の実例を、なぜこんなことになったのかという自分の振り返りも含めてご紹介したいと思います。


■ サラリーマン大家としての第一歩



私が購入したのはこのようなマンションでした。
　- 東京近県の主要都市駅から徒歩８分
　- 全４９戸の築２０年
　- 鉄筋コンクリート１２階建てマンション、入居中のワンルーム
　- 建物はオートロック付き、平日は管理人常駐
　- ポストやゴミ置場周辺も綺麗で管理が行き届いており、築年数を感じさせない物件

・マンションを購入した喜び
マンションを購入するといっても、私がやることと言えば売買契約書やローンの融資契約など書類にサインをして押印を繰り返すことでした。この作業がすべて終わっても自分の中で大家さんになったという実感はありませんでした。
しかし、カギ・賃貸契約書・不動産登記の３点を受け取った時は、実感もありとてもうれしく、これからの人生に大きな期待を感じていました。
マンションを購入したことで家賃が毎月振込まれるようになりました。ローン返済や管理費の支払いもありますが、それを差し引いても残高が前月よりも増えていることを確認し、毎月の月末が待ち遠しくなったのです。マンションを購入して本当に良かったと思っていました。


■ マンション経営の洗礼



しかし、サラリーマン大家としての平穏無事な生活はそれほど長くは続きませんでした。大家になった方なら必ず通る道だと思いますが、私も「マンション経営の洗礼」を受けることになったのです。

・突然の退去の連絡
マンションを購入して数か月後、会社で仕事中に管理会社から電話が入り、事務的に「入居者が転勤のため１か月後に退去になる」と告げられました。青天の霹靂とはまさにこのようなことを言うのでしょうか。急に目の前が真っ暗になったのを憶えています。マンション経営では退去の可能性があることは当然理解していましたが、実際に自分が購入したマンションで、しかもこんなに早く退去になるとは思ってもいなかったのです。

・退去立ち合い後の修繕
入居者の退去の数日後、退去に立ち会った管理会社の方から何枚かの写真とともに退去立ち合いの報告書を受け取りました。そこには３点が記載されていました。

① 壁のクロス
入居期間が長かったためクロスの劣化が目立ってきており、建物の築年数も古いため次も同じ家賃で募集するなら張り替えをお勧めしますとありました。

② トイレのタンクの水漏れ
経年によりポールタップやパッキンが傷んでおり部品の交換が必要とのことでした。

③ ルームクリーニング
これについては見積り書が１枚添付されているだけでした。

そしてクロスとトイレの水漏れは経年劣化なので大家負担とのことでした。
何の経験もない私は、写真を見ただけではクロスの劣化がどのぐらいなのか判断できず、トイレタンクの水漏れもポールタップが原因と言われても何と答えて良いのか分かりません。このため管理会社に言われるがままにするしかありませんでした。

・減り続ける通帳の残高
管理会社から退去後の対応がすべて終了したと連絡が入ったときには、退去日からすでに１ヶ月が経過していました。その間の家賃収入はもちろんなく、次の入居者がなかなか決まらないため、修繕費用とルームクリーニング代が引き落されてからは、銀行の通帳には毎月のローン返済の記載など、支払いだけが続きました。
入居中だった頃の利益はあっという間に無くなり、毎月が持ち出しです。かつては月末に確認するのが楽しみだった通帳が、見るのも嫌なものになりました。




・空室が続き精神的に疲弊
いつになったら入居者が決まるか分からず、ローン返済のため毎月ほかの口座から家賃口座に現金を入れる生活が何か月も続き、精神的にもかなりつらい状況となりました。そして追い打ちをかけるように、このタイミングでマンション購入の不動産取得税の支払い通知が届きました。不動産取得税は事前に分かっていることでしたが、家賃収入が無い状況での大きな金額の支払いは精神的にも追い込まれるものでした。そしてこのまま家賃収入がないまま固定資産税の支払いがきたらどうしようと、悪い想像ばかり頭に浮かぶようになりました。

・空室への対策
このまま空室が続くと本当にまずいと追い詰められた気持ちで、管理会社に相談しました。すると担当者からは「もうすぐ異動の時期なんですけどねえ」と、なんともお気楽な答えが返ってきました。しかし事態は一刻も待てない状況です。食い下がると、２つの案を出してきました。

① クロスの交換
部屋のクロスがすべて真っ白なので、個性的なものに変えるか、一部をアクセントクロスに替えてみてはどうかという提案でした。しかしクロスは管理会社から言われて白のクロスに変えたばかりだったのです。顔には出しませんでしたが激しい怒りがこみ上げました。

②家賃の値下げ
一番安易な選択ではあります。しかしすでに空室期間が長く持出しの状態が長く続いていた私は、これ以上の出費は避けたいという気持ちと、できるだけ早く入居して欲しいという気持ちが先走り、家賃を下げることにしました。
そしてやっとのことで入居者が決まったのです。

・設備の故障は続く
空室続きだった部屋になんとか入居者が決まり、かろうじて落ち着いた日々を過ごせるようになりました。 空室期間のマイナスを取り返すにはまだしばらくかかりそうではあるが、入居したばかりなので数年は家賃収入があり問題ないだろうと思っていました。しかし、その後もエアコン・インターホン・トイレの換気扇などなどと設備故障が発生し、その都度修繕費用が銀行口座から引かれていきました。


■マンション経営の洗礼を振返る



私が最初に購入したマンションでの衝撃は大きく、一時は「人生が終わった」とまで思いました。 しかし改めて考えてみると、マンション経営では退去や設備故障は当たり前のことで、驚くことではありません。ではなぜ私はそんなにつらい思いをしたのか、その原因を自分なりに振返ってみたいと思います。

・マンション経営を甘く考えていた
まず最大の原因は、私自身の考えが甘かったことです。退去や修繕・設備故障はマンション経営では当たり前のことで、いつかは発生すると頭では理解していました。空室になったら家賃収入は無くなりローンの返済だけになることも分っていましたが、なんとかなるだろうぐらいにしか思っていませんでした。マンション経営というものを甘く考えていたのです。

・マンション経営の知識と経験がない
マンション経営に対する考えの甘さ以外にも、知識と経験がなかったのも大きな原因でした。退去となっても何をしたらいいのかわからず管理会社にお任せの状態で、空室期間が続いても祈るばかりで何もできませんでした。そして最後には「家賃を下げる」という最も安易な方法を選んでしまいました。
また、全体を通してこれらの退去に際しての対応の経験がなかったため、何かが起こるごとに精神的な衝撃を受け、つらい状態となっていました。私にとっては、この「予期せぬアクシデントが次々と降りかかる」という状態こそが、平凡なサラリーマン生活に慣れてしまっていた身にはかなりストレスでした。

・心構えができる前にマンションを購入
なぜ私が知識も経験もない状況でマンションを購入してしまったのか。これは私が退去とその後の対応の真っただ中にいる時に、心から悔やんだことでもあります。いま思えば、将来的にはマンション経営をしたいと思って参加し始めたセミナーでしたが、「安易にマンションを購入するプロセス」（コラム一話参照）に陥ってしまいました。その主要因は、経営の心構えができる前にマンションを購入してしまったことだと思います。
今となっては、これらの全ては自分の責任だと自覚しています。しかし多くのサラリーマン大家さんがこのプロセスでマンションを購入しているのも事実なのです。

・なぜ経営の心構えができなかったのか
私が自覚している一番の要因は、心構えを教えてくれる人がいなかった点です。そもそも心構えというものが必要なのだという自覚すらありませんでした。副業で会社には内緒なので相談できる人がいない、というのはサラリーマン大家の宿命なのかもしれません。
また、マンション経営セミナーに参加しても、空室になった時、修繕が必要な時にはどのように対処すべきかといったことを教えてくれるセミナーはなく、「どのようなマンションを購入すべきか」といったテーマばかりでした。今思えばそれは、不動産セミナーとは「購入して大家さんになった人のため」のものではなく、「不動産業者が売るため」のものであるからでしょう。

・営業マンもマンションの経営を知らないという事実
マンション購入の検討中は、私の担当営業マンは融資の話から固定資産税や確定申告など私の知らないことを懇切丁寧に教えてくれました。このため私もこの営業マンを信頼して頼るようになっていきました。しかし、その営業マンからマンションの経営の仕方についての話は一切ありませんでした。後に知り合いの大家さんにその話をすると「営業マンで実際にマンション経営をやっている人はあまりいないから当たり前」と指摘を受け、なるほどそうだったのかと思いました。

マンション経営では退去や設備劣化は誰もが一度は経験することですが、マンションを購入する前にきちんと経営者としての意識を持ち、空室や修繕など起こり得るリスクを想定し、その場合どうするかという事前の用意と心構えを持っておくと、私のように無防備な状態でつらい思いをすることも避けられるかと思います。


■ 購入時の現地確認の問題



購入したマンションは購入直後から修繕や設備交換が必要となり、その後も設備の交換が続きました。 このことから、マンションを購入する際の現地での確認内容と、その確認の仕方に問題がなかったのか思い起こしてみました。

・マンションの建物と部屋について
コラムの冒頭にも書きましたが、私が購入したマンションの建物は駅から近く管理も行き届いており、築年数が古いことを除けばそれほど悪い物件ではありませんでした。購入を決めた際は入居中だったため、他の空室の部屋を見せてもらい間取の使い勝手や設備などを確認しています。
しかし（後から思えば当たり前のことですが）マンションの現地確認で見せてもらったのは修繕やクリーニングが終わり賃貸募集を行っている部屋なのです。それに比べ私が購入したのは、入居者の方が何年も住まわれていた部屋で、あとになって実際にこの部屋に入ってみると床は年代物の古臭い色合いのカーペットで、ベランダにある給湯器は外側が錆びてぼろぼろでいつ故障してもおかしくない状態でした。
賃貸募集をしている部屋と入居中の部屋は、たとえ間取りが一緒であっても、同じレベルで考えてはいけなかったのです。また家賃を下げなければ入居が決まらなかった理由がこの時はじめて腑に落ちました。ここまで設備がぼろぼろなのであれば、家賃のダウンも致し方ありません。

・入居中の部屋はスイカを丸ごと買うようなもの
マンションを購入する際に多くの営業マンから「この部屋は入居中なので安心です」と説明を受けました。皆さんもそのような説明を受けたことがあるのではないかと思います。空室はいつから家賃が入るか分からず心配だが、入居中であれば購入した日から家賃が入るので大丈夫というのがその根拠です。そして購入するのが空室の場合は、それを理由に購入価格の値下げ交渉も可能とも言われ、そういうものかと思っていました。しかしある日、お世話になっている先輩大家さんから中古のマンション購入で、入居中だったので安く買えたという話を聞きました。空室の部屋の方が安くなると信じていた私はこの話を聞いてとても驚きました。そこで聞いた先輩大家さんの見解はそれまでの私にはない発想でした。
カットされたスイカは中が見えるので傷んでいないことが分かる。しかし丸ごと買う時は痛んでいても分からない。マンションも同じで、入居中の場合はどれだけ傷んでいるか分からないので、そのリスクの分値下げさせることができるというのです。この例にたとえると、私の買い方はカットされたスイカが傷んでいないことを見て安心し、隣にあった傷んだスイカを買ったようなものだと気が付いたのです。それも傷んでいないスイカの値段で買い、傷んだ箇所に修繕費をつぎ込んでいるのです。

・建物すら見ないで買う方も多い
私は、初めてのマンションは入居中だったため他の空室の部屋を見て購入してしまいました。しかし、初めてのマンション購入であっても建物さえも見ないで決めてしまう方もいます。それも少なくないのです。 都内在住でありながら北海道や静岡など地方のマンションを購入し、実物を見たことがない、１年半後に初めて見にいったという方もいました。そしてそのような買い方をしている方は、一流と呼ばれるような会社で高い役職についている方や年配の方が多いように見受けられます。おそらくマンション経営も株式投資のような有価証券と同じというマネーゲーム感覚がどこかにあるのかもしれません。

マンションを購入する際に現地で確認するのは大変重要なことです。入居中で室内を確認できない場合もありますが、空室になっている部屋があるかもしれませんし、建物や周辺の人通りやスーパー・公園の有無などを確認しておくべきです。また、建物のゴミ置場やエントランスを見るとゴミが散乱していたり集合ポストの下にチラシが故意に捨てられているなど、入居されているかどうかが容易に推測できることもあります。また玄関前の道路に自転車やバイクが駐車されていると後々入居者の方とトラブルになることも考えられます。マンション購入の際は必ず一度は現地で確認することをお勧めします。


■ 中古のマンションは避けるべきなのか



マンションを購入するなら新築と中古のどちらがいいかという質問をよく受けるのですが、どちらが良いかは一概には言えません。しかし今回のコラムでは私の経験した中古マンション購入での苦労話を採り上げているので、一律に中古マンションは止めた方がよいとだけ解釈されてしまうと問題なので、少し補足したいと思います。
まず結論からになりますが、中古マンションであっても修繕や設備故障などの経年劣化をきちんと考慮し、それに見合う価格で購入するのであれば問題はないと思います。ただ、あまりに古い物件では修繕が何度も必要になったり、大規模な修繕が必要になるなどサラリーマン大家さんにはハードルが高い場合もあります。

・売り手側の気持ちを考えてみる
私が他のサラリーマン大家さんたちから売却相談を受けて分かったことですが、マンションを売却したい方の理由にもいろいろあります。マンション経営から手を引きたい方、売却した利益で別のマンションを買いたい方、なかには定年を過ぎて海外に移住するので資産を処分するという方もいました。
新築で購入したマンションを、１０年ほどで売却したいというサラリーマン大家さんも多くいます。購入から１０年が経過しローン残高は減ってきたが、これから先の経年劣化や修繕費用の増加が心配なので今のタイミングで売ってしまいたいというのです。つまり売り手側と買い手側の問題は表裏一体なのです。

・中古マンションの購入は修繕履歴を確認する
マンションを中古で購入する際にもっとも大事なのは修繕履歴を確認することです。恥ずかしながら私が最初にマンションを購入した際にはその部屋の修繕履歴を一切もらっておらず、修繕履歴として示されたのは建物の大規模修繕がいつ実施されたかということだけでした。いまになって思えばなんといい加減な購入だろうと反省しています。修繕履歴があれば数年のうちにどれだけの修繕が必要になるか判断でき、その分をマンション価格から割り引くなどの交渉や、購入後の心構えや準備ができたはずです。

・中古マンションだけを購入する大家さんも
中古マンションを安く購入し棚やカウンターなど造作を追加するなど、リノベーションを施す専業の大家さんも珍しくはありません。そして家賃を大幅にアップして入居者が決まると購入時よりもはるかに高い価格での売却を実現しています。

このように中古マンションは修繕費がかさみ良くないということだけでは決してなく、これまでの修繕履歴を確認し、購入後にどのように対応するかを事前にきちんと計画をたてることが重要です。それにより安い価格で購入したり購入後に高い価格で売却することも可能になるのです。


■ 営業マンが勧めるマンションを理解しておく



そもそも営業マンが紹介するマンションに問題はないのでしょうか。私の経験では、残念ながら全ての営業マンが顧客のことを考えて勧めているというわけではないようです。では、どのようなマンションを勧めているのか、マンションの売買をしていた元営業マンから聞いた話と、それをもとにした私の見解をご紹介したいと思います。
元営業マンによると自分の都合で顧客に勧める理由は大きく分けると３つあるとのことでした。

① 仲介手数料が片手ではなく両手
営業マンもサラリーマンなので、少しでも自分の成績になるマンションを売りたいという気持ちがあります。仲介手数料が多く取れるマンションはそのわかりやすい例でしょう。
マンションの売買では、販売と購入でそれぞれ仲介手数料が発生するため、どちらか一方だけの手数料 は「片手」、両方の手数料が得られる場合は「両手」と呼ばれています。営業マンは手数料が２倍になるので片手より両手の契約になるマンションを勧めたいのです。つまりマンションの購入を希望している顧客に対して、他社が販売を仲介しているお買い得なマンション（片手）と、自社が販売を仲介しているそれなりのマンション（両手）があったら、営業マンは後者のマンションを勧めるのです。

② 価格の高いマンション
マンションの売買の仲介手数料は、販売と購入でそれぞれマンション価格の３％＋６万円と決まっています。そのため、少しでも多くの手数料を得たいと思う営業マンは、可能なかぎり価格の高いマンションを勧めてきます。営業マンはマンションの購入を希望する顧客に対し、まず会社や年収といったその人の属性と保有資産を確認し、おおよそのローン限度額を求め、「顧客が購入可能な範囲でもっとも価格の高いマンション」を勧めるのです。

③ 売り易いマンション
営業マンはどれだけ頑張っても売れなければ成績になりません。また、出来るだけ早く売りたいのです。１週間でマンション１部屋を売るよりも２部屋売れれば、その分成績も上がります。
それでは営業が売り易いとはどういうことなのか、実際の契約までの流れから考えてみましょう。
マンション購入では、マイソクと呼ばれる１枚に１つのマンションの情報が記載されている資料を元に顧客が比較検討します。その中でもすぐに現地確認して売買契約が成立するようなマンションが「営業にとって売りやすいマンション」です。そして顧客がマイソクから選ぶポイントはたいていの場合「利回り」です。なぜなら、サラリーマン大家さんの多くはマンションを選ぶポイントを理解できておらず、利回りの数字でしか比較検討できないからです。（繰り返すようですが、まさに私がこの状態でした）

・利回りには売り手の気持ちが反映されている
マンション価格に対し得られる家賃収入の割合が高いと利回りは高くなります。これだけ見ると見回りは高い方が良く、実際にこの考え方のみに基づいてマンションを購入されている方も多いはずです。しかし、これはあくまでもマンションの買い手側から見た場合です。売り手側から見ると少しでも高く売りたいはずですが、マンション価格を上げてしまうと利回りが下がり売却が難しくなります。つまり利回りには売り手側の気持ちが反映されており、利回りが高いということは「安い価格でも良いから早く売りたい」という気持ちが裏に隠されていないか読み取ることも必要です。

・早く売りたいマンションとは
売り手側の売ってしまいたいという理由は様々ですが「このまま持ち続けていると危険だ」というマンションもあるので注意が必要です。例えば修繕費用の増加を見越しての売却や、競合するマンションが増え家賃競争になってきた、近所のスーパーの撤退が決まったなどです。このような背景を知らずに利回りだけでマンションを購入すると大変なことになる場合もあります。また北海道など地方には首都圏とは比較にならないほど高い利回りのマンションがありますが、過疎化が進んでいる地域だと次の入居者が決まりにくい可能性もあります。もっとも、このようなリスクが反映されていることを理解して購入される方もいるのでこれも買い手側次第という事です。

・利回りが高く売り易いマンションとは
早く売りたいという売る主の気持ちが反映されるため、利回りが高くなるのは進捗よりも中古マンションです。しかし、いくら利回りが高いとは言っても遠い地方のマンションは現地確認の同行が難しいため、東京都の営業マンからすると東京近県の中古物件が売り易いマンションということになります。そして、まさにこのような中古マンションが、私が最初に買ったマンションでした。


■ サラリーマン大家のマンション経営は難しいのか



マンション経営を理解しないまま購入してしまい悩んでいるサラリーマン大家さんはたくさんいます。それでは、仕事もあり周りにも相談しにくいサラリーマンにはマンション経営は難しいのでしょうか。これについては必ずしもそうとは言い切れないと思います。
私自身も最初に買ったマンションは空室期間が長くなり家賃を下げるなど大変な思いを味わうことになり、買ったことを後悔しました。しかしこの部屋は、その後手を加えたことにより購入時よりも高い家賃を設定しても、空室が１ヶ月以内には決まる優良マンションに生まれ変わりました。この優良マンションになった理由についてはコラムの第５話でご紹介したいと思います。

そして、成功を収めているサラリーマン大家さんもたくさんいますので、このような大家さんがどのようにしているのかを参考にすることも成功への道筋になると思います。
次回のコラム第３話では、私の知り合いの成功しているサラリーマン大家さんの２人をご紹介したいと思います。