サラリーマン大家　良波直哉

■ 違反行為

売主宅建業者と買主個人の区分所有建物の１室の売買契約の媒介業務において、 （１）売主が宅建業者であるにもかかわらず、瑕疵担保責任の対象範囲を限定し、 当該瑕疵が発見された場合に契約解除及び損害賠償請求ができない旨の特約を付した。 また、（２）売買契約締結済の本物件について、契約の変更内容並びに売買代金以外に 授受される金銭の額及び授受の目的を明確にしないまま、 売買代金や契約条件の異なる売買契約を、後日締結させた。

■ 私のコメント

瑕疵があっても損害賠償できない特約の付加や、条件の異なる売買契約書の二重作成。 これはもう、犯罪レベルではないでしょうか。

■ 違反行為

１．①土地・建物の売却の一般媒介契約及び ②土地・建物の売却の専任媒介契約（その後一般媒介契約に切替え）を締結した業務において、 依頼者に、媒介業務に係る費用の見積りをあらかじめ十分に説明せず、 特別な依頼に基づく広告の費用として金銭を預かり、その後、返金の求めに対し、 「預り金使用明細」1枚を交付し、 当該業務の遂行のために要した費用を証する資料（領収証等）など明確な根拠に基づく精算を行わず、 広告費用の実費額以上の金銭を含む金額を差し引いて返金した。

２．②の業務において、2週間に1回以上の業務の処理状況の報告をしなかった。

３．これらのことは、 平成27年2月4日付けで業務の全部停止30日間及び指示の行政処分を受けながら同様の行為を繰り返したことに加え、 「預り金使用明細」に記載の「新聞掲載及び製作関係費用」が実費額を超過しており、情状が特に重い。

■ 私のコメント

預かった金は返さない。行政処分を受けても違反行為を繰り返す。不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。

■ 違反行為

１．区分所有建物の１室の売買契約の媒介業務において、専任媒介契約を締結したにもかかわらず、 指定流通機構に登録しなかった。

２．区分所有建物の１室の売買契約の媒介業務において、 ①専任媒介契約を締結したにもかかわらず、指定流通機構に登録しなかった、 ②重要事項説明書に専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めについて、有（別添）と記載したが、規約等の定めを添付しなかった、 ③実際は、その事実がないにもかかわらず、 売買契約書に、本物件の抵当権等の債権額が本契約の売買代金を超過している旨の不実の記載をした。

■ 私のコメント

具体的な違反の内容が分かり難いのですが、売買契約書に不実の記載とは恐ろしいことです。

■ 違反行為

国土交通大臣の指定する宅地建物取引業保証協会の社員の地位を失ったにもかかわらず、当該社員の地位を失ってから１週間以内に営業保証金を供託していない。

■ 私のコメント

不動産の購入では多くの場合に手付金が必要になります。しかし手付金を預けて直ぐに不動産会社が倒産した場合、 手付金が返ってこない恐れがあります。 このような状況を防止するために宅地建物取引業者の免許を受けるには、 宅地建物取引業保証協会に加入し「弁済業務保証金分担金」を納付するか、 多額の「営業保証金」を法務局に預ける（供託）ことが義務付けられています。