こんにちは。サラリーマン大家の良波直哉です。
前回のコラムでは「マンション経営の洗礼」として私が最初に買ったマンションでどんなに大変な思いをしたかをご紹介しました。しかしそのままではマンション経営は辛く苦しいものと思われてしまうかもしれません。そこで今回のコラムでは、私の知り合いのマンション経営で成功されている二人のサラリーマン大家さんの実例をもとに、成功に至った軌跡をたどりながら、成功の秘訣をご紹介したいと思います。

■ サラリーマン大家さんが目指すもの



・サラリーマン大家さんの成功とは
私がサラリーマン大家を目指したのは、自分や家族を守っていくためには会社以外の収入が必要であることに気づき、会社勤めしながらでもできるもっとも安全な方法を検討した結果がマンション経営だったからです。つまり会社で働きながらチャレンジでき、会社を辞めても現在の生活レベルを維持できることが目標で、これが達成できたら成功だと思っていました。しかしサラリーマン大家さんといっても、実は大きく２通りあるようです。

・大家業はあくまで「副業」の方
会社は定年まで働き続けることが前提で、大家業はあくまでも副業としてやっているという方です。多くの場合は、定年退職して給与所得がなくなっても家賃収入で悠々自適な生活を過ごしたいと考えたのがきっかけであるようです。このようなサラリーマン大家さんは、利益に固執せずマンション経営を楽しみながら自分の生活も楽しんでいる方が多いように見受けられます。もちろん、早くに成功を納めて会社で働く必要がなくなり早期リタイアされる方もいます。

・プロの投資家志向の方
プロの投資家を目指しサラリーマンでありながらも次から次へと買い進め、ある程度の資産ができると会社を辞めてプロの経営者として活動していく方です。このような方は高い目的意識を持ち、並々ならぬ努力を積み重ねているようで、一足とびにそこを目指すのは難しい場合もあるでしょう。

定年まで働くことが前提のサラリーマン大家が良いのか、プロを目指して頑張るのが良いのか、それはその人次第です。ただ私からのアドバイスとしては、知識と経験がないままプロの道を進むのは大変危険なので、まずは副業でのサラリーマン大家で経験を積み、ある程度成功できたところでプロとして活動していくかどうかを見極めるのが良いかと思います。

今回のコラムでは大多数である副業としてのサラリーマン大家さんで成功を納めて悠々自適な生活を送っている２人をご紹介します。


■ 住宅ローンを活用したＡさん（５０代女性）



Ａさんは自分が住むために住宅ローンで購入した戸建やマンションが結果的に賃貸に出すことになったサラリーマン大家さんです。
Ａさんは地方都市で生まれ育ち地元の金融機関に勤務し現在は都内在住の５０代女性です。本人はマンション経営などするつもりはなかったそうですが、導かれるようにマンションを購入し結果的にうまく運用できている方です。マンション経営で大きな収益を上げているわけではありませんが、マンション経営はこんなに簡単に始められるのだというとても良い例なのでご紹介したいと思います。

■ Ａさんのマンション経営の軌跡



・１９９２年　戸建を購入
まず最初に地元にご両親と住むための戸建を購入しました。これはＡさんが初めて購入した不動産で、自身の好みやこだわりを設計に反映することができ、個性的で自慢の家だったそうです。
この戸建は自己資金と住宅ローンで購入しましたが、その後はご両親の協力もあり１０年ほどでローンを完済できました。

・２００４年　地元のマンションを購入
次のマンションは地元の街中に１５階建てのマンションが建ったのでふらりと見学に行き、３ＬＤＫのモデルルームを見て一目で気に入ったのがきっかけで購入しました。この時、購入し住んでいる戸建が築１２年となり、水まわりが傷んでいる状態で、数百万をかけて修繕をする予定となっていました。しかしこのマンションが欲しくなったＡさんは修繕費用を頭金にしてこのマンションを購入、住んでいる戸建は賃貸に出してみることにしました。この時すでに戸建の住宅ローンは完済していたので、新たに住宅ローンを組んでこのマンションを購入し住むことになったのです。そして戸建の方は賃貸に出したところ水回りもそのままで良いのですぐに住みたいという人が現れました。これで初めての家賃収入を得ることになり、この家賃で購入したマンションのローンの毎月の支払いを賄うことができたのです。

・２０１１年　地元のマンションを賃貸に出す
Ａさんの転勤が決まり会社が用意した都内の宿舎に入ることになり、ご両親は地元に中古の戸建を購入し、そこに住むことになりました。そしてこれまで住んでいたマンションは賃貸に出すことになりました。

・２０１４年　最初の戸建が売れる
１９９２年に建てた戸建を買いたいという人が現れたため売却し、その売却で得たお金で購入済のマンションの住宅ローンを完済できました。これによりマンションの家賃は全額Ａさんの収入となりました。



・２０１５年　次のマンションを購入
転勤生活を続けていたＡさんは地元に戻ることになり再び地元で自分の住むマンションを探しました。そして１５階建てマンションの抽選の倍率３倍を勝ち抜き、新たなマンションを購入しました。 この時は前のマンションの住宅ローンを完済していたので、新たに住宅ローンを組んで購入することができました。しかしＡさんの転勤が延長となり、新たに購入したマンションには誰も住んでいない状況が２年ほど続きました。やがて地元に戻ることをあきらめたＡさんはこのマンションも賃貸に出すことにしたのです。
なおこの時Ａさんは銀行に状況をきちんと説明し住宅ローンを事業ローンに切り替えたそうです。しかし最初の２年間は利率の低い住宅ローンを使用できた上に、地元では人気の高いマンションだったため事業ローンに切り替えても高い収益となったそうです。

・２０１８年　さらに３つ目のマンションを購入
やがて東京での暮らしが気に入ったＡさんは都内に自分自身が住むための高級マンションを住宅ローンで購入しました。そして賃貸に出している２つのマンションからこのマンションのローン返済額以上の家賃収入を得ているのです。

■ Ａさんのマンション経営から学ぶこと



Ａさんのマンション経営は、初めから賃貸に出そうとしてマンションを購入している訳ではなく、すべて自分が住みたい部屋・住むための部屋を購入し、それが結果的に賃貸となっているだけです。特別なことは何もしていませんが、最初から賃貸に出すことが目的の方とマンション購入の視点が違っています。最初に購入した戸建は賃貸に出したらすぐに入居が決まったり、築２２年になってもマンションのローンが完済できるだけの価格で売却できたのは他には無い個性や使い勝手の良さがあったためだと思います。Ａさんのマンション経営を見ていると、人に貸すための部屋よりも、自分が住みたいと思える部屋の方が安定した経営ができるのだと、実感をもってよくわかります。

・自分でできるところは自分でやる
金融機関で働いていたこともあり、Ａさんは融資の知識が高くマンションの購入では自身で銀行と交渉し銀行側の誤りを正してあげるなどしています。また、不動産登記は法務局に相談し司法書士に依頼することなく自分で実施しているそうです。このできるところは自分でやるところがＡさんの素晴らしいところです。

・素晴らしい友人関係
Ａさんのマンション経営の成功のもうひとつの大きなカギは友人関係です。Ａさんはすでに長い間都内で暮らしていますが、賃貸は戸建・マンションとも地元の物件です。なぜ都内にいながら遠い地元の賃貸物件で成功できたのか不思議でしたが、賃貸の管理や募集はすべて地元の同級生が面倒をみてくれているそうです。しかも何か起こった場合にも実費を支払うだけで、月々の管理費は請求されていないそうです。やはりマンション経営に限らず何らかの成功を収める人は、大きな人間力を持っているのだとＡさんを見ていると実感します。


■　データに基づきマンションを購入するＢさん（６０代男性）



Ｂさんは都内の一等地で複数のマンションを経営されている方で、そのマンションの購入の仕方は理論的で完成度が高く、多くのサラリーマン大家さんの参考になると思いますのでご紹介します。

Ｂさんは都内に土地や家があったものの、家庭の事情により家計はとても苦しかったそうです。そして生きていくために家の土地を活用し駐車場にしたことで毎月多くの収入を得て、その収益をもとにマンション経営を始め、サラリーマン大家として定年まで会社で勤め上げました。Ｂさんのマンション経営のポイントは購入するマンションの選び方にあり、どうすれば収益が上がるのかをきちんとデータに基づいて判断している点で、その考え方は大変勉強になりますので、是非ご紹介したいと思います。

■ Ｂさんのマンション経営の軌跡



・高校２年生
高校生で収入を得る方法を思案していたＢさんは、普通の高校生であればアルバイトなどに精を出すところを、自宅の土地に目を付け自分で造成し駐車場にしました。この駐車場がたまたま通りかかったカーディーラーの目に留まり契約に成功。会社の重役クラスの収入が毎月入るようになり、苦しかった家計は一転しました。

・２５歳で１棟マンションを建てる（自宅兼賃貸）
結婚を機にＢさんはそれまで住んでいた自宅を賃貸併用の５階建て１棟マンションに建て替えました。この１棟マンションは駐車場で得た収入を頭金として自分で複数の金融機関と交渉し、融資を併用することで建築費用を用立てたそうです。

・バブルの時代にマンション４戸を購入
バブル景気に入り税理士から相続税対策としてマンションの購入を勧められたＢさんは、立て続けに４戸のマンションを購入しました。しかしやがてバブル景気は崩壊しＢさんも購入したマンションを慌てて売りに出しますがまったく買い手がつかず、価格が購入時の半額まで下がっても売れなかったそうです。そして当時はあたりだった７％のローン返済はそのままで家賃は大幅に値下がりしたため、毎月大きな赤字となり財産は目に見えて減っていき精神的にもかなり苦しい日々を過ごしたそうです。
そしてこれを契機に新たなマンションの購入は控えることになり、マンション投資も方向転換を余儀なくされることとなりました。

①２０１０年　自分が住むためのマンションを都内の一等地に購入
②２０１４年　自分のマンションの近くのマンションを賃貸用として購入
③２０１７年　都内の新築マンションの２戸を賃貸用に購入
④２０１８年　１年前に購入したマンションでオーナーチェンジの部屋が売りに出たため追加購入

■ Ｂさんのマンション経営
Ｂさんがマンション経営でもっとも重要視しているのは「家賃競争に巻き込まれないこと」です。家賃競争に巻き込まれると競合に負けない価格にすることに注力してしまい、高い家賃でも入居者が決まるような付加価値を上げる対策をとりにくくなるからです。入居を希望する人が多い人気のマンションであれば、必然的に家賃を下げなくても入居者は決まります。Ｂさんは「家賃競争になりにくい」ということを基準に様々なデータからマンションを選び成功しています。

・家賃競争になりにくいマンションとは
家賃競争は賃貸の部屋を探している人が同じような複数の部屋から１部屋を選ぶような場合に起こります。反対に１つの部屋に住みたいと思う人が何人もいたら、家賃競争になるどころか家賃の値上げも可能になります。Ｂさんが選んでいるのはこの後者のようなマンションです。例えば２０１７年に購入したマンションの抽選倍率は５～６倍です。購入を希望した５倍以上の人が住みたかったけれども住めなかったマンションであるということなのです。

・家賃が安いと家賃競争になりやすい
家賃の安いマンションだと同じレベルで競合となる部屋が他にも多くあり入居者は少しでも安い部屋を探すため価格競争となってしまうのです。これに対しＢさんは家賃が高くてもそこに住むことがステータスになるようなマンションを選んでいます。このような部屋を求める人は年収が高く生活レベルを大事にする傾向があるため、家賃ではなく部屋のクオリティで選ぶのです。

■ Ｂさんのマンションの選び方



① 建物よりも地域が重要
年収の高い方は、どのマンションに住むのかよりも、どこのマンションに住むのかを重要視します。ではどのような地域を選ぶのか。ビジネスマンであれば、会社やオフィスから近いことです。なぜならこれらの方の多くはビジネスの拡大や自分自身のキャリアアップに費やす時間を得るため、郊外から通うようなことはしない傾向があるからです。また、プライベートをエンジョイされている方は文化施設や商業施設が近いところ、ご高齢の方は医療・福祉施設が近く交通の便が良いところを選ぶ傾向があります。

② ビジネスマンの選ぶ地域
高年収のビジネスマンが会社やオフィスの近くに住むのであれば、まずはそのような地域を探します。例えば日本の平均年収の高い企業のほとんどが、「千代田区、港区、中央区」の３区に本社を構えているのです。そして世界的な時価総額上位の外資系企業も、アップル・グーグル、フェイスブックは港区に、JPモルガン・ジェイソンエンドジェイソンは千代田区に、メルリンチ日本証券・ユナイテッドヘルスコミュニケーションは中央区にオフィスを構えしているのです。

③ プライベートをエンジョイしたい方
都市でのプライベートをエンジョイしたい方や高齢の方が選ぶのは、様々な施設があり交通の便の良いところ、つまり発展している街なのです。そしてマンション経営では現在の発展よりもむしろ将来的な発展が重要になってくるのです。現在発展している背景やこれからどこの街が発展していくのかは、再開発の計画が大きく影響してきます。例えば六本木は、２００３年に六本木ヒルズが開業し、オフィス以外にもショップ・ホテル・美術館・映画館・テレビ局など、このビルだけでも１つの多彩な街となり、このビルができたことでこれまで以上に人が集まり街全体が大きな変貌を遂げました。
マンション経営ではこのような大規模な施設や再開発の計画を事前に把握し、将来の街の発展を予測して行動することが重要です。

④ 高齢の方
高齢の方は医療・福祉施設が近く交通の便が良いところを選ぶのはもちろんですが、それに加えて、坂道は歩きたくないというニーズがあるため、最寄りの駅からの１０分以内で、なおかつ平坦であることが条件になります。

Ｂさんはこのような条件を満たす地域として、「千代田、港、中央の３区」を選んでおり、この３区で年収の高い方向けのマンションを購入すれば間違いないとのことです。


■ Ｂさんのマンション経営から学ぶこと



Ｂさんのマンション経営から学んだ中で最も印象に残っているのは、マンション経営を楽しんでいることです。今回のコラムでは割愛しましたが、実はＢさんはマンションの管理もご自身でされています。クロスはもちろん、フローリングの張替えも自身で行いますし、水道の水漏れがあった時はホームセンターで部品を調達して交換したりしています。今はもうサラリーマンの仕事はリタイアしていますが、会社の仕事が多忙を極める中で退去後の掃除を行い、過労で気を失ったエピソードなど嬉しそうに話してくれました。これほどのマンション収入があるなら業者さんに依頼しても問題ないはずですが、そこはお金ではないのでしょう。


■　マンション経営される方へのアドバイス



サラリーマン大家のＡさん、Ｂさんとお付き合いさせて頂いて参考になるのは常にたゆまず勉強を続けている点です。それも読書やネットでの調査だけではなく、普通のサラリーマンなら難しく避けて通るようなことにも積極的に取り組んでいます。Ａさんはマンションの登記をするために法務局に相談に行き、Ｂさんは様々なセミナーに参加し東京都の将来を予測できるまでのデータにたどり着いています。

・サラリーマン大家さんにお勧めは疑似体験
マンション経営で成功するにはＡさんＢさんのように時間をかけて学び行動し、多くの実践を経て経験とノウハウを積み重ねないといけないのでしょうか。その答は「Ｙｅｓ」であり、「Ｎｏ」でもあります。 もちろん、多くの事を学び経験することはとても大切です。しかしサラリーマン大家さんには時間的な制限がありなかなか難しいと思います。そこでお勧めするのがマンション経営の疑似体験です。つまり、マンション経営されている方の経験やノウハウを自分のものにしてしまうのです。私自身は今回のコラムでご紹介したＡさん、Ｂさんのような独自ノウハウでのマンション経営の経験はありませんが、お二人からお話しを伺い自分の疑似的な体験として吸収することで、他の方にもそのエッセンスとノウハウをご紹介させていただいています。

・疑似的な体験を積み重ねるには
疑似的体験はマンション経営で成功されている方だけではなく、失敗してしまった方やうまく運用できていない方の経験も大変勉強になります。しかし出会って話を聞くだけでは疑似体験には至りません。話を聞いてそれを自分なりに考えたり調べたりして、その結果で改めて質問をしたりもっと深いところを聞くことで、相手の方もその真剣ぐあいを認め、いろいろと教えてくれるのです。そのためには、多くの方と出会い、交流し、交流を維持することが重要なのです。
私自身も多くの方からお話しを伺い勉強させてもらっていますが、最近ではお会いしたサラリーマン大家さんから質問や相談を受けることが多くなりました。そして疑問に思っていることや悩まれている事について一緒に調べたり対策を考えることで、より多くのことが経験値として身についていると実感しています。
次回のコラム第４話では、実際に私がサラリーマン大家さんからどのような質問や相談を受けているかをご紹介したいと思います。


【参考　 東京都のデータについて】



Ｂさんからマンションの選び方で教わったことはマンション経営を行う私自身が大変勉強になりましたし、他のサラリーマン大家さんの参考になると思いますので、私の方で調べた結果も交えご紹介したいと思います。

① 年収の高い方が集まっていること
東京都の区市町村ごとの平均年収はネットで簡単に検索することができます。総務省の2016年の統計から算出したデータを見ると、東京都の年収の高い地域は、港区、千代田区、渋谷区、中央区の順となっています。しかし２０１３年からの増加率を見ると渋谷区よりも中央区の方が大きく増加しており今後順位が入れ替わると思われます。
平均年収のデータからは「港区、千代田区、中央区」が候補として挙げられます。

② 年収の高い企業が集まっていること
年収が高い方が集まる地域を裏付けるデータとして教えてもらったのが、平均年収の高い企業の本社所在地のランキングです。Ｂさんによると年収の高い方は時間が大事で通勤に時間を掛けないため家賃が高くても会社の近くで住居を選ぶのだそうです。そして民間のデータによると平均年収の高い会社の上位１０１社のうち８５社（８４．１％）が千代田区、港区、中央区に集中しているのです。更に上位５０社のうち４８社の本社がこの３区なのです。さらにこのデータでは入っていないGoogleやAppleといった高年収の外資系企業の多くもこの３区にオフィスを構えているのです。
平均年収の高い企業の本社ランキングからは「千代田区、港区、中央区」が候補として挙げられました。

③ 大規模な再開発事業が計画されている地域
平均年収の高い方や企業が「千代田区、港区、中央区」に集中していることは分かりました。しかしＢさんは、マンションは購入して終わりではなく購入してからが重要であり、今よりも将来を見据えることが大切と教えてくれました。そして将来の発展を知るには東京都の再開発事業を見るようアドバイスしてくれました。そしてそのデータは東京都都市整備局のホームページで見つけることができました。それが「市街地再開発事地区一覧」です。
この一覧では区市町村ごとに、昭和に決まった都市計画からを事業が完了したもの、事業計画が認可されたものが分かり、東京都の街がどのように発展してきて、将来的にどうなっているのかを推し量ることができます。




④ 再開発事業から東京都の発展を予測する
東京都のこれからの発展を予測するため、市街地再開発事地区一覧から計画中のものだけを抜粋して調べてみました。この一覧では、事業の総工費は記載されていないため事業の総面積に着目して見てみると総面積の多い順に、中央区、港区、品川区、千代田区の順となりました。
更に４位の千代について一歩踏み込んで調べてみるとこのようなことが分かりました。まず面積は11.6平方キロメートルと品川区の半分程度しかないこと、人口は６万人にも満たず東京２３区の中でもっとも少なく次に少ない中央区の１４万人の半分にも満たないことです。このような面積と人口の千代田区に東京都で４位になる総面積の事業が完成すると計り知れないインパクトになると予測されます。
この結果を踏まえると「中央区、港区、千代田区」の３区が候補となります。

⑤ 人口の増加が見込まれること
マンション経営を考える上で人口は欠かせない情報です。そしてこれも今現在のデータだけではなく、どのような推移を経て現在の人口になっているかを調べることで、今後の人口の増減の予測ができます。人口については東京都総務局頭頸部のデータをもとに２０１０年から２０１５年までの人口の推移と前年度比を算出してみました。この結果、毎年大きく増加しているのは千代田区で、中央区、港区と続き、やや増加率は下がりますが次いで台東区という結果になりました。
更に東京都では区市町村ごとの人口のピーク予測をホームページで公開しています。ここには、平成３２年、３７年、４２年、４５年ごとに人口がピークを迎える区市町村の名前が一覧表で明記されています。そして表とは別にこのような記載がされています。
「平成 52 年まで人口が増加傾向で推移するのは、千代田区、中央区、港区の都心３区となる見込みである」




私はここまでのデータを調べＢさんが「千代田、港、中央の３区」と言っていたことがようやく理解できました。また私は教えてもらったデータを調べただけで、すでにこのようなデータをもとにマンション経営をされているＢさんには改めて感服しました。
今回は参考として東京都の平均年収が高い方が住むマンションに着目したデータをご紹介しましたが、例えば駅から近いマンションを持っている方や購入を検討している方は、駅ごとの乗降者数のデータなどが参考になるかと思います。
このように自分の目的に合わせ、自分なりの視点で、自分の考えに基づいて調べてみるとデータが示す意味が理解でき、よりマンション経営の成功に近づくことができるのではないでしょうか。